משכנתא למשפרי דיור
מוכרים דירה וקונים אחרת, בתמהיל אחדבמשכנתא למשפרי דיור הבנק רשאי לממן עד 70% מהדירה החדשה, כשיש לכם דירה אחת ואתם מתחייבים למכור אותה. אני בודק איתכם מה קודם, המכירה או הקנייה, אם לגרור את המשכנתא הקיימת או לקחת חדשה, ואיזה החזר חודשי המשפחה נושאת בתקופה שבין שתי העסקאות.
כמה מימון מקבלים לדירה חליפית?
בנק ישראל מגדיר דירה חליפית כדירה שקונה אזרח ישראלי שיש לו דירה אחת, כשהוא מתחייב למכור את הדירה הקיימת לפי חוק מיסוי מקרקעין. על דירה כזו הבנק רשאי לממן עד 70% מהשווי. ההתחייבות למכור מפנה לסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין, שקובע גם את מס הרכישה: מי שמוכר את הדירה הקודמת בזמן משלם על החדשה מס רכישה לפי המדרגות של דירה יחידה. בקנייה היום הזמן הוא 24 חודשים מהקנייה (למי שקנה בין 1 ביוני 2023 ל-31 במאי 2025 הוא היה 18 חודשים), ובקנייה מקבלן 12 חודשים מהמועד שבו הדירה אמורה להימסר לפי החוזה, או מהמסירה בפועל אם היא התעכבה מסיבות שאינן תלויות בכם. אם הדירה הקיימת נשארת בידיכם, הדירה החדשה היא דירה להשקעה, והתקרה יורדת ל-50%.
לדוגמה: דירה חדשה ב-2,500,000 ₪ כדירה חליפית מאפשרת משכנתא של עד 1,750,000 ₪, כך שלפחות 750,000 ₪ מגיעים מהון עצמי, בדרך כלל מהמכירה של הדירה הקודמת. גם כאן ההחזר החודשי לא יעבור שליש מההכנסה הפנויה.
מקורות: בנק ישראל, הוראת ניהול בנקאי תקין 329 (הגדרת דירה חליפית, סעיפים 2, 5 ו-8), כל זכות, חישוב מס רכישה (לפי סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין)
למכור קודם או לקנות קודם?
אין סדר נכון אחד. כל סדר פותר בעיה אחת ויוצר אחרת, ולכן אני בוחן אותו מול לוח הזמנים והתזרים של המשפחה:
מוכרים קודם
- יודעים בדיוק כמה כסף יש לקנייה, וההון העצמי ידוע מראש.
- אין תקופה עם שתי דירות ושני החזרים.
- המחיר: ייתכן שתצטרכו מגורים זמניים עד הכניסה לדירה החדשה.
- מי שכבר מכר ועוד לא קנה יכול, לפי מזרחי טפחות, לשעבד כסף נזיל, בדרך כלל את תמורת המכירה, כדי לשמור על תנאי המשכנתא המקורית.
קונים קודם
- לא מפספסים את הדירה שמצאתם.
- המחיר: תקופה שבה משלמים גם על הדירה הקיימת וגם על החדשה.
- את הפער עד שהכסף מהמכירה מגיע סוגרים בדרך כלל בהלוואת גישור.
- השעון של מס הרכישה רץ: כדי לשלם מס לפי המדרגות של דירה יחידה, מוכרים את הדירה הקודמת תוך 24 חודשים מהקנייה, ובקנייה מקבלן תוך 12 חודשים ממועד המסירה בחוזה (או מהמסירה בפועל, אם היא התעכבה שלא באשמתכם).
מקורות: מזרחי טפחות, משדרגים לדירה חדשה, כל זכות, חישוב מס רכישה
הלוואת גישור: מתי, כמה ומה היא עולה
הלוואת גישור היא הלוואה לתקופה קצרה, בדרך כלל שנה עד 3 שנים, שמכסה את הפער בין הקנייה לבין הכסף שמגיע ממכירת הדירה הקודמת. הבנק נותן אותה כנגד נכסים קיימים, הדירה הקיימת, הדירה החדשה או שתיהן. לרוב מדובר במאות אלפי שקלים.
בתקופת הגישור משלמים בדרך כלל ריבית בלבד, והקרן נפרעת בבת אחת כשהדירה הקודמת נמכרת. לכן העלות האמיתית היא הריבית של חודשי הגישור, והשאלה החשובה היא כמה זמן המכירה עשויה לקחת. אני מחשב איתכם את ההחזר בתקופה הזו, מעל ההחזר של המשכנתא הקיימת.
שני כללים של בנק ישראל מקלים כאן: מגבלות יחס ההחזר מההכנסה אינן חלות על הלוואות גישור שתקופת הפירעון המקורית שלהן עד 3 שנים, והבנק רשאי שלא לכלול אותן בתקרה של שני שלישים בריבית משתנה, כל עוד בכל ההלוואות לדיור שאישר באותו רבעון החלק בריבית משתנה לא עובר 66.66%.
מקורות: מזרחי טפחות, הוראה 329, סעיפים 11 ו-12, חוזר בנק ישראל 2840
גרירת משכנתא או משכנתא חדשה
בגרירת משכנתא ההלוואה הקיימת עוברת לדירה החדשה עם כל התנאים שלה, והשעבוד עובר מהדירה הישנה לחדשה. התהליך דומה ללקיחת משכנתא רגילה: בקשה חדשה והסכם חדש מול הבנק.
- גרירה שווה בדיקה כשהריבית במשכנתא הקיימת נמוכה מהריבית שמוצעת היום.
- משכנתא חדשה עשויה להשתלם כשהריבית היום נמוכה מהריבית שבמשכנתא הקיימת.
- עמלת הפירעון המוקדם קובעת חלק גדול מהחשבון כשפורעים את הישנה. את הסכום הבנק נותן באפליקציה או בכתב, ופירוט העמלות נמצא בעמוד מחזור משכנתא.
אני משווה את שתי האפשרויות לפי סך התשלומים, ולא רק לפי ההחזר הראשון, ובודק מול הבנק מה הוא מאפשר בתיק שלכם.
מקור: מזרחי טפחות, גרירת משכנתא
איך אני מלווה משפרי דיור
אני עובר איתכם על מחיר המכירה הצפוי, מחיר הדירה הבאה, יתרת המשכנתא הקיימת והתנאים שלה, והתזרים החודשי של המשפחה. הפגישה הראשונה ללא תשלום וללא התחייבות.
אני קובע איתכם מה קודם, כמה זמן המעבר עשוי לקחת ואיזה החזר המשפחה נושאת בו, כולל הלוואת גישור אם צריך.
אני משווה את האפשרויות לפי סך התשלומים ועמלת הפירעון המוקדם, ובונה את התמהיל לדירה החדשה.
אני מגיש לבנקים, משווה את האישורים העקרוניים ומנהל בשבילכם את המשא ומתן על התנאים.
אני מלווה אתכם בפגישות מול הבנקים עד החתימה, כשהמשכנתא החדשה מתואמת עם מועדי שתי העסקאות.
הקנייה עצמה היא דירה ראשונה? כל מה שצריך לדעת בעמוד משכנתא לדירה ראשונה. את ההחזר של כמה מסלולים יחד מראה מחשבון תמהיל המשכנתא.
המלצות של לקוחות
100% ממליצים בפייסבוקמקצוען אמיתי, מלווה את כל התהליך קצה לקצה - יצירת תמהיל - הגשה לבנק - אישור הבנק. סבלן ותמיד זמין. 10 מ10 במקצועיות ו10 מ10 בשירות.Eran F.יוני 2025המלצה בפייסבוק
מומלץ בחום! אייל בעל הבנה עמוקה בתחום המשכנתאות והתהליכים הפנים-בנקאיים, הוא ליווה אותנו משלב המחשבה עד שלב החתימה באופן מקצועי, סבלני, סובלני ואיכותי מאוד והשיג לנו תנאי משכנתא טובים שתואמים את הצרכים שלנו.Ben-el B.אוג׳ 2022המלצה בפייסבוק
שאלות נפוצות
כמה מימון מקבלים במשכנתא למשפרי דיור?
עד 70% משווי הדירה החדשה, כשהיא נחשבת דירה חליפית: יש לכם דירה אחת, ואתם מתחייבים למכור אותה בזמן שחוק מיסוי מקרקעין קובע, וזה גם מה שמזכה במס רכישה לפי המדרגות של דירה יחידה: תוך 24 חודשים מהקנייה, ובקנייה מקבלן תוך 12 חודשים מהמועד שבו הדירה אמורה להימסר לפי החוזה (או מהמסירה בפועל, אם היא התעכבה מסיבות שאינן תלויות בכם). דירה שנייה שנשארת בנוסף לקיימת נחשבת דירה להשקעה, ושם התקרה היא 50%.
לכמה זמן לוקחים הלוואת גישור?
בדרך כלל לשנה עד 3 שנים, עד שהכסף ממכירת הדירה הקודמת מגיע. על הלוואות גישור שתקופת הפירעון המקורית שלהן עד 3 שנים לא חלות מגבלות יחס ההחזר מההכנסה של בנק ישראל.
מה עדיף, לגרור את המשכנתא הקיימת או לקחת חדשה?
גרירה שומרת על תנאי ההלוואה הקיימת, ולכן היא שווה בדיקה כשהריבית שלכם נמוכה מהריבית שמוצעת היום. כשהריבית היום נמוכה יותר, משכנתא חדשה עשויה להשתלם יותר. אני משווה את שתי האפשרויות במספרים, כולל עמלת הפירעון המוקדם.
אפשר לקחת משכנתא לדירה שנייה בלי למכור את הראשונה?
כן, אבל אז הדירה החדשה נחשבת דירה להשקעה, והבנק רשאי לממן עד 50% משוויה.
מתי לפנות ליועץ כשמשפרים דיור?
לפני שחותמים על אחת משתי העסקאות. סדר המכירה והקנייה, הגישור והחלטה על המשכנתא הקיימת נקבעים יחד, ואחרי חתימה קשה יותר לשנות אותם.
לפני שחותמים על אחת העסקאות
בפגישה ראשונה איתי, ללא התחייבות וללא תשלום, נבדוק את סדר העסקאות, את הגישור ואת ההחזר החודשי שמתאים למשפחה.
תחומי ייעוץ נוספים
משכנתא לדירה ראשונה
רכישה מקבלן או יד שנייה: תמהיל מסלולים שנבנה סביב ההחזר שהמשפחה יכולה לשאת.
מחזור משכנתא
בחינה אם המשכנתא הקיימת עדיין משתלמת, כולל עמלת הפירעון המוקדם, לפני כל החלטה.
משכנתא לכל מטרה
הלוואה כנגד דירה בבעלותכם: לשיפוץ, לעזרה לילדים או לאיחוד הלוואות קיימות.
ייעוץ כלכלי למשפחות
בחינת תקציב המשפחה והמלצות לצמצום הוצאות, כך שההחזר החודשי נשען על בסיס יציב.
ליווי פיננסי ליזמים וקבלנים
ליווי מול הבנק משלב דוח האפס, ובמקביל ליווי הרוכשים בפרויקט במשכנתא ובמימון.
פגישת ייעוץ ראשונה, ללא תשלום
מוכרים וקונים בבת אחת? אבנה איתכם את הסדר, את המימון ואת ההחזר, לפני שחותמים.
