מחשבון מחזור משכנתא ההפרש נטו, אחרי העמלה
מחזור נבחן בשני מבחנים: האם ההחזר החודשי מתאים לתקציב המשפחה, וכמה תשלמו בסך הכול עד סוף ההלוואה, אחרי עמלת הפירעון המוקדם. המחשבון משווה את המשכנתא של היום למשכנתא החדשה, מנכה את העמלה, ומראה את החיסכון נטו ואחרי כמה חודשים העמלה מתכסה.
המקור: הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל (שיעור מימון: סעיף 2; החזר מהכנסה: סעיפים 5 ו־6)
המשכנתא אחרי מחזור מול המשכנתא של היום
סיכום לכל התקופה
לוח הסילוקין המלא
תיפתח הודעת WhatsApp עם נתוני החישוב.
החישוב להמחשה בלבד ומבוסס על הנתונים שהוזנו. אין בו הצעת אשראי או ייעוץ, והוא אינו כולל עמלות, מסים, ביטוחים, שינויי ריבית שלא הוזנו או את המדד בפועל.
איך המחשבון מחשב את החיסכון
שתי המשכנתאות מחושבות בשפיצר על אותה יתרה: הקיימת בריבית ובשנים שנשארו לה, החדשה בריבית ובתקופה שבחרתם. ההשוואה היא על סך כל התשלומים עד סוף כל הלוואה, לא רק על ההחזר החודשי:
Net = Σ old − Σ new − feeנקודת האיזון היא העמלה חלקי החיסכון החודשי: מספר החודשים שבהם ההחזר הנמוך מכסה את העמלה ששולמה ביום המחזור.
דוגמה: יתרה של 800,000 ₪
- היום: ריבית של 5.5% לעוד 20 שנה, החזר חודשי של 5,503 ₪, סך הכול 1,320,744 ₪.
- אחרי מחזור: ריבית של 4.5% לתקופה של 20 שנה, החזר חודשי של 5,061 ₪, סך הכול 1,214,687 ₪.
- חיסכון בהחזר החודשי: 442 ₪.
- עמלת פירעון מוקדם: 8,000 ₪ (סכום לדוגמה; הסכום שלכם מופיע אצל הבנק).
- חיסכון נטו: 1,320,744 ₪ − 1,214,687 ₪ − 8,000 ₪ = 98,057 ₪.
העמלה מתכסה אחרי 19 חודשים של החזר נמוך יותר.
עמלת פירעון מוקדם: ממה היא בנויה
את הסכום מוסר הבנק.
במסלולים בריבית קבועה, מחושבת מול הריבית הממוצעת שבנק ישראל מפרסם. לא נגבית במסלולים שהריבית בהם משתנה פעם בשנה או בתדירות גבוהה יותר, כמו פריים.
בהלוואות צמודות למדד.
לא נגבית כשמודיעים לבנק על הפירעון 10 ימים מראש או יותר.
מקור: בנק לאומי, עמלות פירעון מוקדם לפי צו הבנקאות. במחשבון מזינים את הסכום שהבנק מסר לכם.
מתי כדאי לבדוק מחזור, ומתי להיזהר
כדאי לבדוק כאשר
- הריבית במשכנתא שלכם גבוהה מהריביות שמוצעות היום.
- ההחזר החודשי כבד לתקציב המשפחה, או שההכנסות וההוצאות השתנו.
- יש הלוואות נוספות בריבית גבוהה, שאפשר לבדוק את איחודן במשכנתא.
להיזהר כאשר
- עמלת ההיוון גבוהה ביחס לחיסכון הצפוי.
- המחזור מאריך את התקופה: ההחזר החודשי יורד, וסך הריבית עלול לעלות.
- נשארו מעט שנים להלוואה, ולכן גם החיסכון הכולל קטן.
בדוגמה שלמעלה, אם המשכנתא החדשה נלקחת לתקופה של 28 שנה במקום 20, ההחזר החודשי יורד בסכום של 1,311 ₪, אבל בסך הכול משלמים 95,714 ₪ יותר. החזר נמוך יכול להתאים לתקציב, וההחלטה מתקבלת מול המחיר הכולל.
מה החישוב לא כולל: הוא מניח מסלול אחד בשפיצר בריבית קבועה לכל התקופה, משווה את סכומי התשלומים כפי שהם, וכולל רק את העמלה שהזנתם. עלויות אחרות של ההלוואה החדשה, אם יש, אינן בחישוב.
כללי בנק ישראל שחלים על מחזור
הבנק מציג את עמלות הפירעון המוקדם באפליקציה, ואפשר לקבל אותן גם בכתב, עד פעמיים בשנה בלי תשלום. הוראה 451
הבנק שאליו פונים נותן אישור עקרוני בתוך 5 ימי עסקים, בלי עלות למבקש, והאישור תקף 24 ימים לפחות. הוראה 451
כשהמשכנתא נפרעת בהלוואה מגוף מלווה אחר, הבנק הנוכחי מוסר בתוך 3 ימי עסקים את היתרה לסילוק ומכתב התחייבות להסרת השעבוד. הוראה 451
הבדיקה המלאה, מסלול אחר מסלול: מחזור משכנתא עם אייל.
מחשבון מחזור משכנתא: שאלות נפוצות
איך יודעים אם מחזור משכנתא משתלם?
משווים את סך התשלומים שנשארו במשכנתא של היום לסך התשלומים במשכנתא החדשה, ומוסיפים לצד החדש את עמלת הפירעון המוקדם. הפרש חיובי הוא חיסכון נטו. בודקים גם את נקודת האיזון: העמלה חלקי החיסכון החודשי, כלומר אחרי כמה חודשים ההחזר הנמוך מכסה את העמלה.
איך מחושבת עמלת הפירעון המוקדם?
העמלה מורכבת מכמה רכיבים: עמלה תפעולית; עמלת היוון במסלולים בריבית קבועה, שמחושבת מול הריבית הממוצעת שבנק ישראל מפרסם; עמלת מדד ממוצע בהלוואות צמודות; ועמלה על אי הודעה מוקדמת. את הסכום המדויק הבנק מציג באפליקציה או מוסר בכתב.
האם מחזור לתקופה ארוכה יותר חוסך כסף?
לא בהכרח. בדוגמה בעמוד, אותה יתרה בריבית של 4.5% לתקופה של 28 שנה מורידה את ההחזר החודשי בסכום של 1,311 ₪, אבל בסך הכול משלמים 95,714 ₪ יותר, כי הריבית מחושבת על היתרה לאורך יותר שנים. כשהמטרה היא החזר שמתאים לתקציב, זה יכול להיות שיקול נכון, בתנאי שהמחיר הכולל ידוע מראש.
יש עמלת פירעון במחזור של מסלול פריים?
עמלת היוון לא נגבית במסלולים שהריבית בהם משתנה פעם בשנה או בתדירות גבוהה יותר, כמו פריים. עמלה תפעולית עדיין עשויה לחול.
כמה זמן לוקח לקבל מהבנק את היתרה לסילוק?
כשהמשכנתא נפרעת בהלוואה מגוף מלווה אחר, הבנק הנוכחי מוסר את היתרה לסילוק ומכתב התחייבות להסרת השעבוד בתוך 3 ימי עסקים, לפי הוראה 451 של בנק ישראל.
אייל בודק את המשכנתא מסלול אחר מסלול, מול עמלות הפירעון והצעות הבנקים, קובע איתכם החזר שמתאים לתקציב, ומלווה את המחזור עד החתימה.
מחשבונים נוספים
בדיקת החישוב עם אייל
בפגישה ראשונה, ללא התחייבות וללא תשלום, אייל בודק את המשכנתא שלכם מסלול אחר מסלול, מול עמלות הפירעון והצעות הבנקים.