הצמדה למדד תשומות הבנייה: מה החוק מתיר
בחוזים שנחתמו מ-7 ביולי 2022, חוק המכר (דירות) קובע שתשלום לקבלן לא יוצמד לשום מדד, אלא אם הצדדים הסכימו אחרת, ואז:
- עד מחצית מכל תשלום יכולה להיות צמודה למדד תשומות הבנייה.
- 20% מהמחיר שמשולמים בחתימה, או לפני כל תשלום אחר, לא יוצמדו.
- ההצמדה נעצרת במועד המסירה שבחוזה, גם אם המסירה מתעכבת. שני חריגים: עיכוב שנגרם ממעשה או מחדל של הקונה בלבד, ועיכוב מנסיבות שבסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות), כשמתקיימים שאר תנאי אותו סעיף; במקרים האלה ההצמדה יכולה להמשיך.
במספרים: ה-20% ששולמו בחתימה לא צמודים כלל. על תשלום מאוחר יותר של 200,000 ₪, עד 100,000 ₪ יכולים להיות צמודים, ואם המדד עלה ב-3% עד מועד התשלום, תוספת ההצמדה היא עד 3,000 ₪. את התוספות האלה כדאי לתכנן מראש בתזרים.
מקור: חוק המכר (דירות), סעיף 5ג
ערבויות, ליווי פיננסי ופנקס שוברים
חוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) נועד לכך שהכסף ששילמתם יחזור אליכם אם הקבלן לא יכול למסור את הדירה. ארבעה כללים שכדאי להכיר:
מוכר לא יקבל יותר מ-7% מהמחיר אלא אם נתן לכם בטוחה, כמו ערבות בנקאית, להחזרת כל מה ששילמתם, בלי רכיב המע"מ (סעיף 2).
כשיש לפרויקט ליווי פיננסי, התאגיד המלווה, בנק או מבטח, מפיק פנקס שוברים לכל דירה, וכל התשלומים, כולל כספי המשכנתא, עוברים רק דרכו לחשבון הליווי (סעיף 3ב).
תשלום בשובר הוא הוראה בלתי חוזרת לתאגיד המלווה להמציא לכם ערבות או בטוחה אחרת על הסכום, בלי רכיב המע"מ, תוך 14 ימי עסקים מיום התשלום, או לוודא שכבר ניתנה לכם בטוחה אחרת.
מוכר שלא חתם על הסכם ליווי פיננסי חייב להודיע לכם על כך בכתב, עד החתימה על חוזה המכר (סעיף 2א1).
מקור: חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), סעיפים 2, 2א1 ו-3ב
משכנתא לדירה מקבלן: איך היא נכנסת ללוח התשלומים
בדירה מקבלן התשלומים פרוסים על פני הבנייה, ולכן השאלה היא לא רק כמה משכנתא, אלא מתי כל שקל צריך להגיע. אני בונה איתכם תוכנית אחת שמחברת שלושה לוחות זמנים:
- לוח התשלומים בחוזה, כולל החלק הצמוד והחלק שלא.
- ההון העצמי שיש לכם היום, ומה שיגיע בהמשך, למשל ממכירת דירה קיימת.
- המשכנתא: מתי מבקשים אישור עקרוני ומתי הכסף עובר, דרך פנקס השוברים.
הבנק שנותן לכם את ההלוואה מחויב בחוק להודיע לכם בכתב על הזכויות שלכם, ולהעביר את הכסף לקבלן רק אחרי שווידא שניתנה לכם בטוחה, או התחייבות בכתב של המוכר לתת אותה (סעיף 3ג). מי שמוכר דירה קיימת כדי לקנות מקבלן, כדאי שיקרא גם על משכנתא למשפרי דיור: מועד המכירה נמדד שם ממועד המסירה בחוזה. כל השאר על משכנתא לדירה ראשונה נמצא בעמוד משכנתא לדירה ראשונה.
מה בודקים לפני החתימה על החוזה
בחוזה ובפרויקט
- האם לפרויקט יש ליווי פיננסי, ואיזה בנק או מבטח מלווה אותו.
- איזה חלק מכל תשלום צמוד למדד, ומאיזה מועד.
- מה מועד המסירה בחוזה, כי ממנו נמדדים גם ההצמדה וגם מועדי המס.
- שהתשלומים נעשים רק בשוברים, ושכל ערבות מגיעה אליכם.
במימון
- כמה משכנתא תאושר, ובאיזה החזר חודשי, לפני שמתחייבים ללוח התשלומים.
- תזרים לתוספות ההצמדה ולתשלומים שהמשכנתא לא מכסה.
- אישור עקרוני בכתב, שבנק נותן תוך 5 ימי עסקים על בקשה שמציינת את הדירה.
- מה קורה אם המסירה מתעכבת, ואיך זה משפיע על מכירת דירה קיימת.
את ההחזר לפי ההכנסה וההון העצמי מראה מחשבון כמה משכנתא אפשר לקחת.
שני הצדדים של הפרויקט
אני מכיר את הפרויקט גם מהצד של היזם: בפרויקט האחרון שליוויתי ייעצתי לקבלן מול הבנק החל משלב הדוח אפס, ובמקביל ליוויתי את הרוכשים במשכנתאות ובמימון. כך אני יודע מה הבנק המלווה מצפה לראות, ואיך זה נראה מהצד של מי שקונה.
על הליווי ליזמים ולקבלנים: ליווי פיננסי ליזמים וקבלנים.
